HR 12 juni 2009, LJN: BH3096 (Heembouw/Mr. Kemp qq)

Een nieuwe video-blog. De zaak is niet recent meer, maar het feitencomplex en de juridische merites zijn zeer de moeite waard.

In het kort (zo kort mogelijk) betreft het de casus van een huiseigenaar die de rekeningen van de aannemer niet kan betalen. De aannemer heeft het huis feitelijk in zijn macht (hij is retentor). Hij brengt zijn vordering (à 800.000,- gulden) voor de raad van arbitrage voor de bouw, en krijgt gelijk. Bij de rechter wordt het arbitraal vonnis bekrachtigd, waarna de aannemer het huis laat veilen.

De aannemer heeft ook nog een tweede vordering, van plusminus 450.000 gulden. Bij de veiling schuift de aannemer een stroman naar voren, die het huis koopt voor 1,25 miljoen. De notaris weet hoe het zit en verlangt geen betaling. De aannemer bouwt het huis af. De stroman verkoopt het voor 1,9 miljoen gulden en betaalt dat aan de aannemer.

De aannemer en de notaris denken dat de aannemer in feite in natura is betaald. Totdat blijkt dat er een hypotheek op het huis rustte en de bank ook uit de veilingopbrengsten betaald wil worden. De huiseigenaar gaat failliet , en ook de curator wil geld uit de veilingopbrengst.

De vragen die aan de orde komen in de juridische procedure die zich daarna ontspint zijn onder meer:

– mocht de notaris het geld zonder meer doorsluizen naar de aannemer?

– is de aannemer twee keer betaald? (Eén keer met het huis via de omweg van de veiling; nòg een keer door de stroman/huizenverkoop)

– had de aannemer recht op vergoeding van zowel zijn eerste als zijn tweede vordering?

– waar heeft de bank recht op als er geen geld uit de veilingopbrengst meer beschikbaar is?

– waar is de veilingopbrengst überhaupt gebleven?

Na bijna 15 jaar procederen, hakt de Hoge Raad de knoop min of meer door met een beroep op een “redelijke” wetsuitleg:

“3.5 De in de art. 551-553 Rv. neergelegde regeling van de verdeling van de opbrengst van de executoriale verkoop van onroerende zaken gaat uit van de situatie dat de executiekoper de koopprijs in overeenstemming met art. 524 Rv. heeft voldaan in handen van de notaris, die daaruit de kosten van de executie voldoet en, als een gerechtelijke rangregeling nodig blijkt, de netto-opbrengst stort bij de in art. 551 lid 2 bedoelde bewaarder. De gerechtelijke rangregeling vindt ingevolge art. 552 plaats ten overstaan van een rechter-commissaris, die de taak heeft een staat van verdeling op te stellen met inachtneming van (onder meer) de art. 482-490a Rv. Zij mondt, ook indien een renvooiprocedure op de voet van art. 486 gevolgd is, uit in een bevelschrift of bevelschriften van de rechter-commissaris, waarin de houder van de netto-opbrengst gelast wordt de daaruit nog niet eerder voldane kosten te voldoen en aan de schuldeisers en de geëxecuteerde uit te betalen hetgeen hun volgens de staat van verdeling toekomt (art. 485 en 489).

3.6 Het onderhavige geval wordt hierdoor gekenmerkt, dat de koopsom niet in handen van de notaris is gestort, maar aan de executant (Heembouw) ten goede is gekomen doordat de executiekoper ([betrokkene 2]) de executoriaal verkochte zaak, nadat hij de eigendom daarvan had verworven, heeft doorverkocht en de opbrengst van die laatste verkoop aan de executant heeft doen toekomen. Dit heeft kunnen gebeuren doordat de notaris aan [betrokkene 2] heeft toegestaan de koopprijs rechtstreeks aan Heembouw te betalen, en vervolgens niettemin verklaard heeft dat de koopprijs in zijn handen was gestort, zodat [betrokkene 2], in verband met het bepaalde in art. 525 lid 2 Rv., in staat was de eigendom van het pand te verkrijgen.

3.7 In verband met het stelsel van de wettelijke rangregeling als hiervoor weergegeven brengt redelijke toepassing van de art. 551-553 in verbinding met de art. 482-490a Rv. mee dat in een dergelijk geval bij de opstelling van de staat van verdeling geen rekening ermee wordt gehouden dat de koopprijs niet in handen van de notaris is gestort, en dat ook geen rol speelt waar die koopprijs als gevolg van de onregelmatigheden na de executieverkoop mogelijk wèl terecht is gekomen. De omstandigheid dat er geen door de notaris aangewezen bewaarder is die de netto-opbrengst onder zich heeft, staat hieraan niet in de weg, reeds omdat een notaris, die de ingevolge art. 551 op hem rustende verplichtingen niet is nagekomen, op de voet van lid 4 van dat artikel, naast de Staat, jegens de belanghebbenden aansprakelijk is voor de daaruit voor hen voortvloeiende schade en dus (naast de Staat) moet instaan voor de aanwezigheid van de te verdelen netto-opbrengst. Overigens houden de door de curator in feitelijke instanties aangevoerde stellingen in dat, nadat was gebleken dat Fortis geen genoegen nam met de onregelmatige afwikkeling van de executieverkoop, onder de notaris (op zijn derdenrekening) alsnog bedragen zijn gestort die als netto-opbrengst van de executie-verkoop kunnen worden uitgekeerd.”

De zaak wordt terug verwezen naar het Hof. Een happy end heb ik nog nergens kunnen vinden.

Bekijk de videoblog!

Advertenties

Over krachtblog

Advocatenkantoor in Amsterdam, gespecialiseerd in Intellectuele Eigendom en effectieve procedures.
Dit bericht werd geplaatst in Uncategorized. Bookmark de permalink .

Een reactie op HR 12 juni 2009, LJN: BH3096 (Heembouw/Mr. Kemp qq)

  1. Goede info per video. Vooruitstrevend.
    Marvin Sutherland

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s